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破解“温家宝不可能三角”-新闻频道

2017-12-09 00:42 [蔬菜园艺] 来源于:七星彩开奖号码结果查询

  在汇率低估的情形下,低房价、产业升级、经济快速增长,三重目标无法同时实现,靠宏观调控只能实现两个。汇率低估会使出口扩张,拉动经济增长,而由外汇占款带来的充裕流动性也同时推高了房地产价格。人民币升值会优化产业结构的同时,却有可能带来失业和经济增长下滑。本币低估的情况下,提高利率以防止实体经济过热的同时,有可能吸引热钱流入套利,外汇占款增加使得银行体系流动性充裕;如果贷款对利率调整不敏感,那么信贷扩张会导致投资过热,同时催生资产价格泡沫。

  资产价格是资产未来收益在当期的折现值,因此决定名义资产价格的两个最重要因素是(名义)预期收益和(折现所使用的)名义利率。前者取决于实体经济的冷热状况,后者更多取决于货币政策。名义利率是真实利率和预期通货膨胀二者之和:短期内预期通胀率不变,货币扩张导致真实利率从而名义利率下降,这在经济学上称作“流动性效应”;随着货币进入实体经济,产出增加并且预期通胀抬头,名义利率转而逐步上升,这被称为“费雪效应”。流动性效应和费雪效应二者的权衡决定了名义利率的变化;而预期收益和名义利率二者的权衡则决定了资产价格上涨还是下跌。

  高增长的货币量在长期必将转化为高通货膨胀率。在通胀来临之前,对未来通胀和经济高增长的预期使得经济主体将财富配置在保值性资产上面,于是股票、房屋、艺术品乃至于普洱茶、大蒜、绿豆、黄金、钢材等一切可以储存的资产价格轮番上涨,此起彼伏。其中,与老百姓福利最相关的是房地产价格:从2008年底的最低点,房屋价格指数同比增长率一路攀升,目前已经达到2007年来的历史最高点。

  房价泡沫

  房地产可以类比粮食,二者都有金融属性,在通货紧缩时,房价和粮价相对于CPI以更大幅度下跌;在通货膨胀时候,则以更大幅度上涨。在汇率、利率不动的前提下,真的能防止房价过快增长,同时又不对实体经济伤筋动骨吗?

  从长期来看,决定房价的是供给(土地成本)和需求(居民的住房要求)。需求方面最重要的因素无疑是城市化。当前正处于中国经济发展的特殊时期——城市化进程造成的住房需求处于高增长阶段。中国目前的城市化率只有46%,如果到2020年要达到55%的目标,则将有3亿左右农村人口转入城市。这种刚性需求是支撑未来房价的关键因素。

  房屋需求还受到人口结构、文化习惯等因素的影响。随着人口结构的变化,目前中国适合工作年龄人口处于历史上的高峰期,加之中国人普遍存在强烈的家庭观念,对房子有特殊的偏好——安得广厦,形成住房需求高峰期。另一方面,在中国这样一个高增长的经济中,未来收入的不确定性很高,尤其是医疗、养老和失业保险的缺失进一步增加了居民的预防性储蓄。金融创新不足,缺乏足够的流动性工具导致投资渠道不通畅,居民的储蓄无法有效转化为投资;尽管投资收益很高、经济快速增长,但是这种高收益无法被普通家庭获取。对于普通民众,最可行的投资(投机)渠道就是房地产。

  从供给来看,国家政策规定“18亿亩”红线是推动地价和房价上涨的重要因素之一。以收益率进行粗略的测算,位于城市边缘的同样一亩土地,如果用于农业,年收益不过1000元左右;用于工业,收益可能上涨10倍;而用于房地产开发,每年的租金至少超过2万元。如果国家放松土地政策,那么除了大城市的核心区域,全国的房地产价格会有一个大幅度的下跌。

  2009年以来的房价上涨是一场低利率和超宽松流动性催生的资产泡沫游戏,而政府的宏观调控则表现得顾此失彼、手忙脚乱。2008年底全球经济急速下滑,为了保住中国经济增长的底线,政府对房地产的政策由原来的打压来了个180度大转弯,改为鼓励并强刺激房地产快速回升。到2009年12月,随着当年“保增长”目标的实现,国务院常务会议提出了“国四条”,对房地产市场的政策转变为“调结构,压房价,抑投机”。2010年1月,国务院办公厅进一步发出了遏制房价过快上涨的“国11条”。两次急拐弯,“矫枉过正”在客观上加大了经济的波动。

  回顾历史,自从住房市场改革以来,针对房地产的调控持续不断。从2005年的“国八条”、2006年的“国六条”到2007年的房地产新政,政府每一次房地产调控的记录是次次不如意,其间当然也存在投鼠忌器的诸多为难之处。这一次的急转弯,大有重蹈覆辙之可能。2010年初,中国经济的强劲增长使得中国政府有底气对高企的房价痛下杀手,国际铜价和BDI指数应声而跌。但是,房价降幅有限:一边是购买者持币观望,一边是开发商拒不降价。这反映了市场主体对未来的乐观预期没有受到政府打压政策的影响。

  房屋作为一种资产,短期内有投机、追涨杀跌的特征。对房地产价格的思考可以类比粮食,二者都有金融属性,存在囤积行为。由于消费品价格存在一定的粘性,因此资产价格存在超调性质。在通货紧缩的时候,房价和粮价相对于CPI以更大幅度下跌;在通货膨胀的时候,房价和粮价则以更大幅度上涨。

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